投資日本樓 買家需要五大準備

日圓貶值，除了旅行購物外，投資日本物業也是一個好選擇。香港中介公司JP Housing指，香港辣招打壓樓市，令資金外流，現時平均每月約有逾20宗交易，租務回報約7至13厘，較本港投資回報「加倍奉還」。

JP Housing是一間香港中介公司，與日本不動產合作，主要提供東京及大阪的住宅、商舖等放盤。公司於2012年成立，由常務總經理李翰斌（Derek）、高級顧問蘇旭倫（Kenneth）及另一朋友合作負責，各人因應專長而處理不同工作。其中，Derek曾到日本留學及工作數年，後來回港，有感投資日本物業有發展空間，遂與其他人組成JP Housing，而熟悉日本文化的他善用有關經驗，與當地不動產公司商談放盤的獨家代理，他透露：「目前約有5至6間來自東京及大阪的合作夥伴，每兩日定期提供住宅、辦公室及商舖放盤。」

Kenneth補充指，購買日本物業須有五大準備，包括身份證、護照、圖章及地址審查證明書中英文版各1份，其中地址審查證明書可到民政事務處辦理。他提醒，所有交易以日圓結算，故另須預備一個外幣戶口。
JP Housing會先了解準買家的單位大小及地區要求、預算價格等，然後向合作公司索取相近要求放盤供客人揀選。Kenneth介紹，準買家可選擇親身到日本即場睇樓簽約，「到日本買樓優點是可親身參觀單位內籠，更可順度旅行，一舉兩得！」此外，他又指，準買家亦可選擇安在香港隔空買樓，只需親身到公司簽下授權書等，委託日本司法書士代理簽約，節省一筆交通費，而目前公司過去有約四成買家選出在香港完成買賣程序。

提供影片 由大廈門口拍至室內
目前JP Housing會為身在香港的準買家提供單位影片作參考，原來此事早有淵源！Derek笑指，早前有1名客人為日本留學的兒子購買單位作居住，後再打算額外購入其他單位投資收租，「該客人提出建議，希望我們提供單位影片，因此日本方面代理亦配合，利用平板電腦或智能電話錄影。」其後，提供單位影片便成為公司一大特色。他續透露，代理會於進入大廈前錄影，以不斷片及步移法形式由大堂、升降機至單位內籠順序收錄，再傳送給準買家，令他們在香港隨時隨地都可以睇樓。

談到按揭方面，Kenneth指出，現時只有1間駐日中資銀行及1間駐港日本銀行為海外買家提供住宅按揭，惟需購買指定金額以上單位方可申請，「該中資銀行只為樓價約$4,000萬日圓（約$304萬）單位提供按揭，最多可借樓價五成，年期約10至15年，利率約3%。因此，較受投資者歡迎開放式細戶，不能承造按揭，買家必需要付清全數樓價。

至於物業選址，他們建議買家購買鐵路沿綫，例如關東JR山手線，特別是有名的新宿、澀谷等知名車站，一來位處方便，容易租出單位，不愁無租收，二來有升值潛力。Derek透露，鄰近上述車站雖然易租，但涉銀較高，有部分買家則鍾情如日暮里、錦系町、荻窪一帶，樓價較平，開放式單位最平約$40萬至$50萬。

新樓樓價高 20年內物業較保值
投資日本物業，樓齡也是重要考慮，因為新樓樓價較貴，但租金與舊樓相差不遠，回報較低。Derek指出，新樓10年後樓價有機會跌，賺了租金卻賠了樓價，故購買樓齡10餘年至20年的物業較保值，「部分1970年木造物業因不符抗地震要求，樓價較平，回報可高逾10厘。」
購買日本物業亦可還價，不過並非如香港般口頭議價，準買家須填寫一張買付申請書，列出還價價錢等，而業主會根據申請書來判斷是否接受。Derek表示，日本業主較老實，如果多於1人遞交申請書，會按先後次序來接受議價，即使後者以開價較前者高，前者也是有優先購入權，業主亦不會坐地反價。